Советы специалиста | Областное БТИ Иркутской области (государственное предприятие)

Советы специалиста

Как оформить землю под квартирой в двухквартирном доме

Ценность Объекта Капитального Строительства (ОКС) как недвижимости всегда возрастает, если под этим объектом оформлен в собственность Земельный Участок (ЗУ).

Большое количество клиентов Областного БТИ сталкиваются с проблемами оформления земли под Индивидуальными Жилыми Домами (ИЖД), на которые у них оформлена долевая собственность. Как правило, это доли на ИЖД фактически представляют собой двух или более «квартирный» дом, то есть помещения собственников имеют самостоятельные входы и не сообщаются между собой (дом-«пятистенок»). При этом собственник в дальнейшем хочет стать единоличным владельцем своей части жилого дома (помещения) и земельного участка под этой частью.

Необходимо сделать маленькую оговорку: не все Муниципальные Образования (МО) Иркутской области жестко соблюдают требования о невозможности предоставления ЗУ под помещения как Части Жилого Дома. Как правило, муниципальные образования в сельской местности в отношении так называемых домов «пятистенок», с давно сложившимися участками под ними, делают снисхождение. В настоящий момент нормами земельного законодательства предоставление земли под помещения не предусмотрено. И несмотря на лояльность администрации МО, остаётся большая вероятность что Кадастровая Палата всё равно откажет в постановке на учет такого земельного участка. И для осуществления своей мечты: как стать владельцем земли в такой ситуации рассмотрим следующие варианты:

Вариант 1. Самый простой – когда второй собственник желает того же самого, и готов нести совместные денежные и временные затраты на оформление документов. Здесь главное правильно соблюсти последовательность действий. Требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Частая ошибка всех начинающих (как правило, последствие «грамотной консультации» взявшихся за немаленькое вознаграждение помочь «опытных юристов или риэлторов») это выдел доли жилого дома в виде помещений, которые можно назвать квартирой, частью жилого дома, жилыми помещениями до оформления ЗУ. Суть от изменения названия помещений практически не меняется. Как единица учёта в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН) это все равно помещение. При таком подходе к оформлению ЗУ граждане и сталкиваются с тем что под помещения ЗУ не предоставляются.

Рассмотрим идеальную последовательность действий:

оформляем ЗУ в долевую собственность, согласно долей собственности на ИЖД;

производим выдел долей ИЖД в натуре в виде помещенийчастей жилого дома путём составления соглашения о выделе доли (долей) в натуре;

производим выдел долей ЗУ путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 2. Более сложный – когда только один собственник желает стать единоличным владельцем части жилого дома и ЗУ под ним.

За более чем 16 летний опыт работы в БТИ автор данной статьи ни разу не встречал случаев, когда второй сособственник ИЖД не хочет стать владельцем ЗУ ВООБЩЕ. Отказ так называемых «нежелающих» в первую очередь всегда связан с нежеланием тратить деньги, во вторую - время (просто лень).

Требуется консультация специалиста Областного БТИ

Единственный вариант в таком случае для желающего оформить ЗУ - это взять все хлопоты по оформлению и денежные расходы на себя, начиная с получения нотариальной доверенности от нежелающего, заканчивая, выполнением всех процедур описанных в 1-ом варианте.

Увы, но других вариантов, приводящих к положительному решению, автор статьи не встречал.

Далее рассмотрим несколько вариантов действий когда ситуация осложняется тем что:

- администрация МО жестко соблюдает принцип не предоставления ЗУ под помещения;

- факт выдела долей ИЖД в натуре уже состоялся;

- изначально фактически ИЖД, по документам (т.е. юридически), является 2-х и более квартирным жилым домом.

Вариант 3 – Администрация МО может предоставить ЗУ в долевую собственность под жилой дом, юридически оформленный правами собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома). В этом случае требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

- участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

- наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

- технический паспорт Областного БТИ на ВЕСЬ жилой дом;

- заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме).

Обеспечив выполнение вышеперечисленных позиций, Вы можете приступать к оформлению ЗУ в долевую собственность.

Далее производим выдел долей ЗУ, путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела, на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 4 – Администрация МО отказывает в предоставлении ЗУ, по указанной в 3 варианте схеме. В этом случае также требуется консультация специалиста Областного БТИ.

В таком случае через Росреестр проходим процедуру изменения прав собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома) в права собственности на доли в жилом доме (ИЖД).

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

- участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

- наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

- технический паспорт Областного БТИ на ВЕСЬ жилой дом;

- заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме);

- составление соглашения о прекращении прав собственности на жилые помещения, с определением размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом (ИЖД);

- в случае если жилой дом в целом не стоит на кадастровом учете, постановка на кадастровый учет специалистами Областного БТИ.

После получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности на долю в жилом доме (ИЖД) полностью проходим процедуру, указанную в варианте 1.

Понятно, что долго, отчасти бестолково, но, как правило, это единственный работающий метод.

В заключении хочу сказать. Оформления ЗУ в нынешних условиях процедура сама по себе не легкая и не быстрая. А в ситуациях, рассмотренных в данной статье, порой кажется не выполнимой.

Тем не менее, методы описанные статье не вымышленные, а реальные, то есть работающие. А значит не надо отчаиваться. Дорогу осилит идущий. Главное понимать – результат будет, хоть и не быстро. В любом случае специалисты Областного БТИ ВСЕГДА и ВО ВСЁМ окажут Вам всестороннюю помощь

КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫГЕОДЕЗИЯРаздел нежилого помещения
Технический планСтроительная геодезия и изысканияОформление реконструкции частного жилого дома
Технический паспортВынос точек в натуру и разбивкаОформление бани, гаража, хоз.постройки в собственность
Межевание земельного участкаТопография и инженерная геодезияУзаконить перепланировку нежилого помещения
Проект планировки и межевания территорииОФОРМЛЕНИЕКадастровый учет многоквартирного жилого дома
Постановка на кадастровый учетУзаконение самовольных построек Привязка здания к земельному участку
Акт обследования объектаУзаконить перепланировку квартирыОформление частного жилого дома в собственность
Выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт)Перевод в нежилое помещениеОформление дачного, садового дома в собственность
Услуги кадастровых инженеровСанэпидемиологические и пожарные заключенияТехническая экспертиза