Советы старого БТИшника. | Областное БТИ Иркутской области (государственное предприятие)

Советы старого БТИшника.

Успешное завершение оформления прав собственности на свою недвижимость не гарантирует избавления от всех проблем, поскольку начинаются проблемы с налогами, а точнее с размером налога…

«Домик в деревне» и что с ним делать.

В наше непростое время даже такое трогательное словосочетание как «Домик в деревне» у многих ассоциируется не с пакетиком молока, а с пакетом документов на землю, на дачные, содовые и жилые дома и с непростыми проблемами, которые возникают при оформлении этих документов.

Впрочем, и успешное завершение оформления прав собственности на свою недвижимость не гарантирует избавления от всех проблем, поскольку начинаются проблемы с налогами, а точнее с размером налога…

В этой статье ориентированной, прежде всего, на жителей сел и деревень Иркутской области, мы постараемся осветить эти проблемы и подсказать пути их решения.

Итак, по порядку.

Оформление прав собственности на земельные участки и дома.

Начнем с приятного: «дачная амнистия» продлена. На садовые, огородные и дачные участки закончится в марте 2020 года, для остальных объектов недвижимости она закончится в марте 2018 г. Это означает, что у тех, кто ещё не воспользовался упрощенным порядком регистрации права, ещё есть возможность это сделать. Сразу оговоримся, «дачная амнистия» распространяется только на земельные участки и строения, которые были предоставлены в личное пользование (или инициативно освоены энергичными личностями) до 30 октября 2001 года. Так что, уважаемые сограждане не упускайте момента. Время летит быстро. «Дачная амнистия» действует с 2006 года, а у многих «воз и ныне там». Пройдет пара лет и оформление того же самого обойдется в разы дороже и на порядок затратнее по времени и нервам.

Давайте посмотрим, что будет с тем, кому гром не грянул, и он не успел перекреститься: его жилой дом после окончания дачной амнистии совершенно официально приобретет статус «самовольная постройка». И вот тут начнутся «интересные годы жизни» длительных забегов по инстанциям коими сопровождается узаконение самоволки. И вот отчего. Как минимум, для того, чтобы иметь шансы на регистрацию «самоволки» ему нужно будет иметь право собственности на земельный участок. Ну, и такие «мелочи», в придачу, как: заключение экологической экспертизы; пожарно-технической экспертизы; строительно-технической экспертизы, обязательно подтвержденной результатами инструментального обследования; заключением кадастрового инженера (куда же без них) о местоположении объекта недвижимости относительно земельного участка; заключение органа санэпиднадзора (прощайте родные привычные удобства); и да чуть не забыли – теперь уже обязательно технический паспорт, подтверждающий соответствие объекта характеристикам и параметрам, заявленным на день обращения в суд. Да-да, граждане, именно в суд и никак иначе. Это так, вкратце.

Так что, рекомендуем начинать уже сейчас.

С чего начинать?

Идите в ближайшее подразделение ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ».

Опаньки! Подумал сейчас почти каждый из читающих эти строки. Началась тупая реклама - завлекаловка. Не торопитесь с выводами, уважаемые. Если у вас хватит терпения дочитать статью до конца, вы согласитесь с тем, что это очень разумный совет, который сэкономит вам и время и деньги и нервы.

Да, действительно, сейчас в Иркутской области на ниве кадастровой деятельности «пасется» уже порядка 700 кадастровых инженеров, которые «очень дешево» жаждут оказать вам свои профессиональные услуги. Здесь нелишне будет напомнить, что проводить кадастровые работы может только аттестованный кадастровый инженер, при условии, что выданный ему квалификационный аттестат кадастрового инженера действующий. Результатом кадастровых работ является технический план (готовиться на объект капитального строительства: помещение, здание, сооружение), межевой план (готовиться на земельный участок) и акт обследования (готовится при необходимости снять с кадастрового учета объект, прекративший свое существование, т.е. если объект снесли). И всё. Только эти, вышеупомянутые документы, общим числом три могут выдавать кадастровые инженеры согласно действующего законодательства.

Следует понимать, что никакие другие справки, заключения, а уж тем более технические паспорта или же экспликации с поэтажными планами лукаво и безлично именуемыми технической документацией за подписью кадастрового инженера, мягко говоря, недействительны и, по сути, не являются документом. Нет - нет, мы не обвиняем кадастровых инженеров в мошенничестве. Раз уж доверчивый клиент у них что-то просит, они вольны ему это «состряпать». Хошь справку – да хоть о составе семьи или о состоянии здоровья, хошь техпаспорт – получи. Ну что здесь сказать? Хочешь лечить печень у ветеринара – на здоровье… Правда, справедливости ради следует отметить, что ветеринару и в голову не придёт лечить человека и ставить на бюллетень печать ветеринарной станции и. По-скотски как-то получится. А вот кадастровые инженеры, ставят свои печати на что ни попадя… Впрочем, будем считать, что все, в таком случае, случилось полюбовно – ну и на здоровье…

Однако, если в каком-то ведомстве или же органах государственной власти от вас требуют иной документ за подписью кадастрового инженера и адресно рекомендуют куда-то обратиться, то можете быть уверены в том, что здесь имеет место банальный сговор чиновников с кадастровым инженером, который как раз и является самой настоящей коррупцией.

Но если вы все же решили работать с кадастровым инженером, представляющим какое-нибудь ЧП или ООО (у них действительно, сначала всё вроде бы подешевле), то рекомендуем задуматься над тем, что вам, далекому от кадастровой деятельности, человеку очень сложно просчитать все последствия такого выбора, поскольку вы весьма приблизительно понимаете, что и как должен для вас сделать КИ. К сожалению, некоторые кадастровые инженеры этим пользуются. Ну, например, КИ сделал межевое дело, отдал его клиенту (вам), забрал «честно заработанное», а все дальнейшие согласования по документации пусть делает собственник земельного участка. И вот тогда начинается «самое интересное» и наивный заказчик начинает понимать, что исправлять допущенные ошибки и доделывать работу до конца КИ не собирается, и что договор составлен так, что все возникшие проблемы КИ решать не должен. В вопросах стоимости своих услуг КИ тоже не особенно церемонятся, в результате заказчик, который не понимает и не знает изначально всей процедуры, неожиданно для себя вдруг узнает, что он заплатил только за часть работ, а вовсе НЕ ЗА ВСЁ. А дальше нужно доплачивать и доплачивать. А куда денешься, поскольку уже попал на крючок, да и договор составлен так, что не пожалуешься и в суд не пойдешь. В своей практике мы регулярно сталкиваемся с такими «облагодетельствоваными» клиентами, которые приходят к нам исправлять и доделывать. В общем, всё по пословице «скупой платит дважды». И вновь, мы делаем оговорку, нет, далеко не все кадастровые инженеры такие. Более того, мы знаем многих очень достойных и квалифицированных кадастровых инженеров. Но информации о КИ, о его квалификации, о его добросовестности, о качестве его работ нигде нет. Уже не первый год муссируется вопрос о необходимости публичности и прозрачности деятельности КИ, о том, чтобы Россреестр формировал квалификационный рейтинг КИ, но…. Единственно, что можно посоветовать нашим читателям, так это посмотреть информацию о КИ, который предлагает вам свои услуги на сайте Росреестра, где по итогам года публикуется информация о количестве поданных пакетов и о количестве отказов. Правда нужного КИ придется искать среди 33 тысяч (и среди нескольких однофамильцев), но всё же лучше чем ничего.

К слову сказать, чтобы нас никто не смог упрекнуть в необъективности - о выше обозначенных проблемах в кадастровой деятельности говорилось совсем недавно с трибуны IV съезда кадастровых инженеров, который проходил в Иркутске.

С другой стороны, обращаясь к нам в ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» вы гарантировано избежите этих рисков и проблем, а в итоге ещё и деньги сэкономите.

БТИ как государственная служба существует уже более 80 лет и наработало механизм, который позволяет защитить интересы не только государства, но и клиента. БТИ не только выдают информацию, но, главное, ее создают, хранят и обновляют, а также предоставляют для общества и самых разных потребителей, в том числе для граждан, если у них возникнет в этом необходимость. Кадастровый же инженер создает некий продукт одноразового назначения - с показателями в минимальном объеме, нужном исключительно только для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Иными словами, у служб БТИ собрана информация, которая так или иначе и дальше будет использоваться другими ведомствами и органами местного самоуправления, поскольку больше ее взять просто неоткуда.

Итак, вы пришли в ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ».

Работа начинается с заключения договора, в котором четко и ясно прописано, что, в какие сроки и за какие деньги ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» обязуется сделать. В итоге мы изготовим для вас все необходимые вам документы для оформления и регистрации и земельных участков и расположенных на них домов и иных строений или сооружений, гарантируя при этом (если взялись за работу) достижения конечного результата.

Ещё раз стоит обратить внимание на то, что в отличие от кадастровых имеем право проводить техническую инвентаризацию домов и строений. Для жителей сельской местности, например, актуальными являются сведения о технических характеристик зданий и помещений, для обоснования необходимости обеспечения неблагоустроенного жилья топливом или иных льгот которые предоставляют органы местного самоуправления. По уже десятилетиями сложившейся практике эти льготы предоставляются после предъявления технического паспорта, поскольку параметры и характеристики зданий, указанные в техническом паспорте, не содержатся ни в каком другом документе.

Кроме того, все мы, к сожалению, не застрахованы от несчастных случаев и природных катаклизмов. Сейчас, когда на территории Иркутской области пожары охватили сотни тысяч гектаров, не лишним будет задуматься о том, что собственникам-погорельцам придется столкнуться с процедурой получения различного рода государственной помощи для возмещения ущерба. А если всё сгорело? Всё! Ничего не осталось. В данной ситуации только технический паспорт даст всю исчерпывающую информацию, что позволит владельцу надеяться на компенсацию ущерба в случае повреждения объекта недвижимости. И, что немаловажно, этот документ, пользуясь архивами, может подготовить и выдать только БТИ.

Но хватит о плохом. Давайте о хорошем.

Вот вы зарегистрировали право собственности. И здесь начинают возникать новые проблемы. Получив налоговое уведомление, многие из вас уже задались вопросами: «что это за стоимость и откуда она взялась?». «Почему я очень долго платил один налог (с одной стоимости объекта) и вдруг с непонятно откуда взявшейся кадастровой стоимости объекта всплывает уже совсем другая сумма налога?».

Чтобы прояснить эти вопросы для начала сделаем небольшой ретроспективный экскурс в совсем недалекое прошлое. До конца 2014 года базой для исчисления налога на имущество являлась инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, которую рассчитывали БТИ.

1 января 2015 года вступил в силу Федеральный Закон №284 от 04.10.2014г., согласно которому в Налоговый Кодекс РФ внесены поправки: теперь существующий налог на имущество физических лиц привязан к кадастровой стоимости объекта недвижимости. Земельный налог сохраняется в неизменном виде.

Но в настоящее время, Закон дает субъектам федерации право на переходный период, во время которого налог на объекты капитального строительства (нежилые здания, ИЖД, гаражи бани и т.д.) можно исчислять, исходя из инвентаризационной стоимости. Законодательное Собрание Приангарья воспользовалось этим правом и приняло решение не принимать регионального закона о дате перехода на начисление налогов, исходя из кадастровой стоимости ОКС, поэтому и в 2016 году, скорее всего, налог будет определяться, исходя из инвентаризационной стоимости объекта, исчисленной с учетом коэффициента – дефлятора.

Дочитав предыдущий абзац, вы вправе раздраженно спросить: «А меня то, это каким боком касается?».

Отвечаем. Дело в том, что по Иркутской области, как правило, кадастровая стоимость значительно выше инвентаризационной, а, следовательно, если налог будет исчисляться с инвентаризационной стоимости, то он будет значительно ниже (близкий к тому, какой взымался ранее). Но для этого вам необходимо принести в налоговую службу справку об инвентаризационной стоимости, которую вам могут дать только в БТИ. Кстати, ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» в случае если клиент заказывает техническую инвентаризацию, такую справку дает бесплатно.

А сейчас давайте посчитаем. По желанию собственника, решившего сэкономить после консультаций от кадастровых инженеров о том, что техническая инвентаризация не нужна (любимая тема кадастровых инженеров), объект недвижимости был оформлен по новым правилам (кадастровые работы), то есть без технической инвентаризации (а, следовательно, и без изготовления технического паспорта). В результате на такой объект инвентаризационная стоимость не рассчитывалась и сведениями о ней налоговая служба не располагает. Поэтому, в таких случаях, в качестве базовой стоимости для налога на объект недвижимости будет использована кадастровая стоимость, в том числе на весь переходный период.

С другой стороны, рачительный хозяин, оформляя документы на дом, помимо технического плана обязательно закажет и технический паспорт и «переплатит» за него 2 тысячи рублей, а в качестве бонуса получит бесплатно справку (отдельно справка стоит 1 тысячу), которую предоставит в налоговую. Подсчитаем итог. Сумма налога даже за один год может снизиться на сумму гораздо превышающую затраты на технический паспорт. Таким образом, человек, «сэкономивший» на технической инвентаризации, в результате может потерять в разы больше, поскольку будет платить налог на недвижимость с кадастровой стоимости. Вот такая простая арифметика.


КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫГЕОДЕЗИЯРаздел нежилого помещения
Технический планСтроительная геодезия и изысканияОформление реконструкции частного жилого дома
Технический паспортВынос точек в натуру и разбивкаОформление бани, гаража, хоз.постройки в собственность
Межевание земельного участкаТопография и инженерная геодезияУзаконить перепланировку нежилого помещения
Проект планировки и межевания территорииОФОРМЛЕНИЕКадастровый учет многоквартирного жилого дома
Постановка на кадастровый учетУзаконение самовольных построек Привязка здания к земельному участку
Акт обследования объектаУзаконить перепланировку квартирыОформление частного жилого дома в собственность
Выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт)Перевод в нежилое помещениеОформление дачного, садового дома в собственность
Услуги кадастровых инженеровСанэпидемиологические и пожарные заключенияТехническая экспертиза